Diciamo che il prezzo mediano a casa negli Stati Uniti è di circa $ 240.000. Secondo le notizie, ci sono circa 10 milioni di case da qualche parte nel processo di preclusione. Quindi l'idea è di dare a questi proprietari di casa qualificato una modifica di prestito per ridurre il tasso di interesse in modo che la nuova forma di pagamento è il 31% del loro reddito lordo, o meno.
OK in modo che il proprietario di casa lavora su un prestito di modificazione, per cui il tasso di interesse è ridotto da un tasso di doloroso di 7-12 per cento a un buon tasso di dire, 4-5 per cento. E il proprietario della casa può qualificarsi a livello del 31%. La banca o la arrearages pali in cima al principale o lo sconto.
Ora arriva la grande sfida. Mi sembra (e faccio un sacco di pignoramenti), che il "valore" della proprietà di preclusione è conservativo vale circa il 30 per cento in meno rispetto al dovuto $ 240.000.
Allora ci chiediamo, sono proprietari di casa andando a voler un nuovo prestito di 240.000 $ (che è stato modificato con un versamento inferiore) su una proprietà con un valore corrente di dire, $ 168.000?
Ora siamo tornati a dove essere avviato.
Se la casa media 240 mila dollari in preclusione ha perso 72 mila dollari di valore, il denaro può coprire questo piano di salvataggio per 10 milioni di case?
Facciamo un po 'di matematica:
10.000.000 case * $ 72.000 perso su ogni casa = $ 720 miliardi necessari
Ouch.
Quindi, in numero di grave, sembra che 75 miliardi dollari è circa il 10 per cento di quello che potrebbe essere necessario per mantenere il nostro attuale alluvione dei proprietari di case nelle loro proprietà.
Il numero di $ 75 miliardi equivale a circa 7.500 dollari per ogni proprietario di abitazione di avere la loro arrearages il ciclo (circa 2-6 rate del mutuo).
Contrariamente a quanto molti pensano, ci sono diverse strategie di uscita che esistono con vendite allo scoperto. Tratterò tre in questo articolo.
Exit Strategy numero 1: Questa è la strategia più semplice, per cui l'investitore agisce come un negoziatore del debito per l'affare ed è compensata tramite rilascio di una tassa per i loro servizi. Ci possono essere molte varianti di questo, compresi gli agenti immobiliari su entrambi i lati della transazione.
Exit Strategy Numero 2: Questa strategia è comunemente chiamata "proprietà flipping". In questa strategia, l'investitore presenta una offerta all'ingrosso su una proprietà e (normalmente) fa la negoziazione del debito con il creditore (s). In parallelo, l'investitore cerca un nuovo acquirente. L'idea è quella di negoziare un prezzo di vendita all'ingrosso con il creditore, che è inferiore a quello di un acquirente "retail" dovrebbe offrire per la proprietà. Il differenziale tra l'acquisto e la vendita deve essere grande abbastanza da coprire i costi di chiusura per due chiusure.
due chiusure normalmente necessaria in quanto l'acquisto all'ingrosso è di chiudere con il creditore precludere, e poi un altro di chiusura con l'acquirente al dettaglio. Ho fatto numerose di queste chiusure e le tecniche e le pratiche burocratiche sembrano cambiare quasi tutti i giorni. Questi sono più complicate di pubblicizzati e richiedono una fonte di finanziamento (ad esempio, il denaro contante flash) per l'acquisto all'ingrosso.
Exit Strategy Numero 3: Questa strategia potrebbe essere indicato come un "fix e flip" o un "fix and hold" transazione. L'idea è la stessa strategia di vendita all'ingrosso in Strategia 2, tranne l'investitore possiede la proprietà per un periodo di tempo e di eseguire una certa quantità di riparazione sulla proprietà. La proprietà è poi mettere sul mercato per essere venduti o affittati. Questa strategia può avere maggiormente a rischio a causa di diversi fattori, inclusi i costi di acquisto e costi di partecipazione, i lavori di riparazione inefficaci o costi, o verso il basso effetti sul mercato in trend.
Dopo queste strategie sono padronanza, l'investitore esperto immobiliare può proficuamente manovra attraverso molti più tipi di offerte.
Il punto chiave è capire che dobbiamo essere sempre più diligenti per il calcolo dell'offerta. Nota, le formule utilizzate per calcolare offerte in attesa a lungo termine immobiliari non sono affatto legate a fissare e flip formule, e queste offerte sono generalmente disastrosi per gli investitori ignari.
Si parla molto di più su questo nel programma di mentoring What2offer. Dopo anni di fare questi calcoli a mano, il mio compagno ed io abbiamo sviluppato un software online immobiliari per renderci la vita molto più facile. Ora possiamo sfornare offerte e stabilire la strategia di uscita in pochi secondi.
Al Tuo Successo,
Tom & Svein
